지난주 공모 청약을 마친 롯데리츠는 청약증거금으로 4조7000억원을 끌어모았다. 4월 홈플러스리츠가 상장에 실패하고 오프라인 리테일의 전망에 대해선 암울한 뉴스만 나오는 와중에도 배당수익률 6%의 힘으로 주 타자들을 끌어모았다. 롯데리츠가 제시하는 배당수익률 6%는 현재 1%의 은행 이자를 생각하면 매력이 더욱 커진다. 게다가 신한알파리츠, 이리츠코크렙과 같은 리츠 종목들이 올해 들어 크게 주가가 오른 바 있다.
롯데리츠 흥행에서 보듯 저금리시대에는 리츠의 매력이 커질 수밖에 없다. 첫 번째 이유는 상대적인 배당 매력이다. 두 번째 이유는 리츠 회사들이 자금 조달 레버리지 비용이 줄어들게 돼 순이익이 올라가기 때문이다. 이는 배당금 상승으로 돌아온다.

리츠에 대한 세제 혜택도 예고되고 있다. 지난달 국토교통부 및 관계부처가 합동으로 발표한 리츠 활성화 방안에 따르면 공모리츠에 대해 5000만원 한도로 일정 기간(약 3년) 투자할 경우 배당소득 분리과세(세율 9%) 혜택이 주어진다. 지금은 리츠에서 받는 배당소득에 대해서는 14%의 이자 및 배당소득세가 부과되고 2000만원이 넘는 금액에 대해선 최고세율 42%의 누진 과세가 되는데 세 부담이 크게 경감된 것이다. 가령 현재 연 5%의 배당을 주는 리츠라고 한다면 14%의 이자·배당소득세(10%의 지방소득세 포함)하에선 세후 수익률이 4.23%다. 만약 금융종합소득이 2000만원을 넘어 최고 42%의 누진 과세가 적용되면 세후 수익률은 2.74%로 낮아지게 된다. 그러나 9%의 분리과세를 하게 되면 세후 수익률이 4.5%로 올라간다.

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리츠는 부동산 간접투자인데 부동산 직접투자에 대해선 다주택자 양도소득세, 취득세 강화, 자금 출처 조사 강화 등 갈수록 부담이 커지는 것도 손쉽게 종목 매입으로 할 수 있는 리츠 투자에 관심이 쏠리는 이유다. 리츠의 배당은 취득세, 거래수수료 등을 다 제하고 낸 돈이기 때문에 개인투자자라면 리츠에서 나오는 배당금에 배당소득세만 내면 된다.

리츠의 방법으론 여러 가지가 있다. 먼저 개별 종목에 투자할 수 있고 상장지수펀드(ETF)나 펀드를 통해 할 수 있다. 가장 수익률이 높게 나오는 것은 공모주 청약이다.

먼저 공모주 청약으로 보면 롯데리츠의 뒤를 이어 이지스리츠와 NH리츠가 연내 상장될 전망이다. NH리츠는 서울스퀘어와 잠실 SDS타워를 담은 오피스 리츠이며, 이지스리츠도 서울 태평로 빌딩 등을 기초자산으로 넣은 오피스 리츠다. 이지스리츠는 제1호 재간접 리츠이다 보니 유관기관에서 보다 자세하게 검토해 이번에 증권신고서를 철회하고 상장 일정을 취소했다. 이르면 연내 상장이 가능할 것으로 보인다. 배당수익률은 아직 미정이다. 상장 후 주가 상승은 기존 리츠와 비슷한 수준의 배당수익률에 도달하는 수준까지 올라갈 수 있다. 이경자 삼성증권 연구원은 “내년 상반기까지 6조원 자산 규모의 공모리츠들이 출시될 예정인데 시가총액으로 따지면 3조원대 규모의 리츠가 상장하는 것이라 향후 2~3년은 국내 상장리츠의 황금기가 될 것”이라며 “미국 최대 공적연금 캘퍼스가 포트폴리오의 10% 정도를 리츠에 배분하고 있는 것처럼 글로벌 기관투자가들도 부동산 투자 방식으로 간접투자 활용이 높아지고 있다”고 말했다.

기존 종목 투자를 한다면 신한알파리츠, 이리츠코크렙, 케이탑리츠 등이 있다. 다만 기존 리츠의 경우는 주가가 많이 올라 배당수익률이 떨어진다는 점을 감안해야 한다. 신한알파리츠는 올해 초엔 연 6%까지 가던 배당수익률이 최근 3%대로 떨어졌다.

해외로 눈을 돌리면 리츠 투자 대상은 더욱 넓어진다. 미국 리츠의 경우 전 세계 리츠 시장의 70%를 차지하고 있고 일본 리츠는 종목 수만 63개다.

미국 리츠에 투자할 때의 장점은 오피스, 리테일, 주택뿐만 아니라 인프라스트럭처 투자도 가능하다는 점이다. 단순히 배당에 의존하지 않고 성장성에 투자할 수 있는 것이다. 특정 리츠가 아니라 분산투자를 원한다면 뱅가드의 리츠 ETF(티커명 VNQ)에 투자하면 된다. 배당수익률은 3%대다.

물론 리츠 투자도 안정적 투자만은 아니다. 일단 올해 초부터 주가 변동성에 대한 방어 수단으로 리츠가 주목받으며 주가가 큰 폭으로 뛰었다. 이는 배당금은 계속 나올 수 있어도 향후 주가가 조정될 수도 있다는 것이다.

한 자산운용사 대표는 “일본 리츠의 경우 배당수익률은 3%대로 꾸준히 나왔지만 주가는 금융위기 때 30% 가까이 빠진 점도 감안해야 한다”고 말했다.




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